Часто задаваемые вопросы

Что такое технический паспорт и для чего он нужен?

Технический паспорт - это документ, который содержит информацию о технических характеристиках и состоянии жилого объекта недвижимости (площадь, количество помещений (комнат), процент износа и т.д.). 

Технический паспорт изготавливается по итогам технической инвентаризации и отражает состояние объекта на момент осмотра.

Для чего может понадобится: для процедуры приватизации, для предъявления нотариусу (при вступлении в наследство) или банку (для одобрения ипотеки), при продаже квартиры (покупатель может попросить актуальный технический паспорт для сравнения площадей и технических характеристик квартиры), для проведения перепланировки, переустройства или реконструкции.

Что такое технический план и чем он отличатся от технического паспорта?

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, необходимые для государственного кадастрового учета объекта недвижимости либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В отличии от технического паспорта, технический план содержит в себе более широкий спектр информации (технические характеристики объекта недвижимости, сведения о собственнике и основаниях возникновения права собственности на данный объект и т.д.)., необходимый для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Для чего может понадобится: для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности, для внесения изменений в сведения ЕГРН (изменение площади, этажности, конфигурации объекта недвижимости).

Что такое кадастровый паспорт и для чего он нужен?

На сегодняшний день привычный для многих термин «кадастровый паспорт» неактуален. Его заменила выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ содержит в себе сведения, содержащиеся в ЕГРН об объекте недвижимости: жилом, коммерческом или техническом помещении, земельном участке. В выписке указываются: вид и назначение объекта, адрес, его кадастровый номер и дата его присвоения, кадастровая стоимость, сведения о зарегистрированных правах, обременениях и ограничениях.

Выписка из ЕГРН может быть заказана/получена в любой момент через МФЦ или Госуслуги и будет содержать в себе актуальную информацию на дату получения.

Для чего может понадобится: по сути, выписка из ЕГРН является правоустанавливающим документом и может быть востребована для подтверждения зарегистрированных прав, совершения сделок и т.д.

Какие документы необходимы для изготовления технического плана?

Для физических лиц: сведения о юридическом лице (выписка из ЕГРЮЛ), правоустанавливающие документы на землю/дом/квартиру (выписка из ЕГРН/ свидетельство о государственной регистрации и пр.); доверенность (если заказчик действует через представителя); уведомление о планируемом строительстве/реконструкции/сносе и уведомление о завершении строительства/реконструкции/сноса (в случае необходимости); разрешение из банка (если объект в залоге у банка) и прочее.

Для юридических лиц: правоустанавливающие документы на землю/дом/квартиру (выписка из ЕГРН/ свидетельство о государственной регистрации и пр.); доверенность (если заказчик действует через представителя); уведомление о планируемом строительстве/реконструкции/сносе и уведомление о завершении строительства/реконструкции/сноса (в случае необходимости); разрешение из банка (если объект в залоге у банка),  проект, в соответствии с которым возведен объект капитального строительства, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости (по необходимости) и прочее.

Что такое межевой план, для чего он нужен?

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план содержит в себе широкий спектр информации о земельном участке (сведения о категории земель, виде разрешенного использования, площади, местоположении, координатах, сведения о зарегистрированных правах, обременениях, ограничениях и т.д.)., необходимый для внесения в ЕГРН.

Для чего может понадобится: для образования нового земельного участка и постановки его на кадастровый учет, для согласования (размежевания) границ земельных участков, для раздела или объединения земельных участков, для внесения изменений в ЕГРН в части изменения конфигурации земельного участка, категории, вида разрешенного использования.

Что такое перепланировка и какова процедура ее проведения?

Перепланировка помещения в многоквартирном доме - это изменение границ и (или) площади помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

Перепланировка может включать в себя: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров и т.д.

Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них.

Для проведения перепланировки необходимо получить согласие (разрешение) органа местного самоуправления (в г. Иркутске - Комитет по градостроительной политике администрации г. Иркутска). Для этого понадобится:

• заявление
• правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки помещения;
• технический паспорт перепланируемого помещения
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма)
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии и считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Порядок осуществления перепланировки в нежилых зданиях законодательством не предусмотрен, поэтому разрешение на перепланировку не требуется. Внесение изменений в ЕГРН производится на основании подготовленного технического плана.

Глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Кто осуществляет присвоение адресов в г. Иркутске?

Присвоение адресов в г. Иркутска осуществляет администрация города в лице Комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска. Для присвоения адреса необходимо подать заявление и приложить правоустанавливающие документы.

Где хранятся архивные документы?

С 04.07.2017 г. вся учетно-техническая документация, хранившаяся в МУП «БТИ г. Иркутска» до 01.01.2013 года передана в Областное государственно бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», адрес (место нахождения): 665800, город Ангарск, проспект Карла Маркса, строение 101, тел. (3955) 665-830.

Учетно-техническая документация на объекты недвижимости, подготовленная после 01.01.2013 года, хранится в архивах организаций, осуществляющих технический учет (в том числе и МУП «БТИ г. Иркутска»), в случае если этими организациями проводились инвентаризационные работы в отношении данных объектов недвижимости.

Также архивные документы могут хранится в Архиве Иркутской области и Историческом архиве Иркутской области. Отдельные сведения могут быть запрошены в администрации г. Иркутска, в том числе в КУМИ г. Иркутска.

Кто и как определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости, в чем ее отличие от рыночной стоимости и для каких целей она может понадобится?

Кадастровую стоимость объекта недвижимости устанавливает государство через специализированные бюджетные организации. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество. Чтобы определить кадастровую стоимость, государство проводит кадастровую оценку по специальной методике. Так власти пытаются примерно понять, сколько стоит недвижимость на рынке.

Основная разница между кадастровой и рыночной ценой в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно (метод массовой оценки). Например, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одну кадастровую стоимость.

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов (ст.ст. 390, 403 НК РФ), при совершении нотариальной сделки с недвижимостью (п. 5 ч. 1 ст. 333.25 НК РФ). Также кадастровая стоимость используется при расчете налогов, оформлении наследства, расчёте государственной пошлины и т.д.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Как снять объект недвижимости с кадастрового учета?

Все необходимые сведения об объекте недвижимости. в том числе о зарегистрированных правах, хранятся в Едином государственном реестре недвижимости. Для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета и прекращения на него зарегистрированных прав понадобится:

Заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Если на него зарегистрировано право собственности, то заявление подается одновременно и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности. Если собственников несколько, заявление подается всеми собственниками (их представителями);

Документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей) или его представителя (если заявитель действует через представителей);

Акт обследования, подтверждающий, что недвижимости больше нет. Документ составляет кадастровый инженер по итогам выездного осмотра. Стоит иметь ввиду, что если речь идет о сносе объекта капитального строительства, то первоначально в органах местного самоуправления следует получить разрешение/уведомление о сносе ОКС в порядке, предусмотренном ст. 51 ГрК РФ.

Подготовленный пакет документов через МФЦ стоит подать в органы Росреестра. Снятие объекта капитального строительства с учета происходит после внесения в ЕГРН, соответствующих сведений. При получении выписки из ЕГРН   в графе «статус записи об объекте недвижимости» должно быть указано, что объект снят с кадастрового учета, и дата его снятия. 

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отчет (заключение) по итогам инженерно-технического обследования строительных конструкций здания (помещения), какие данные в себе содержит и для чего может понадобится?

Отчет (заключение) по итогам инженерно-технического обследования строительных конструкций здания (помещения) содержит в себе данные о техническом состоянии строительных конструкций здания (помещения) или их элементов. Данный отчет носит экспертный характер и может пригодится для признания здания (помещения) ветхим/аварийным или нуждающимся в капитальном ремонте. Отчет может отражать техническое состояние как всего объекта в целом, так и отдельных его элементов (например, кровли). Также данные отчета позволят судить о эксплуатационных возможностях здания (помещения) и его пригодности для использования по назначению.

Для изготовления отчета от заказчика потребуется предоставить: правоустанавливающие документы на объект недвижимости, имеющуюся техническую и по возможности проектную документацию.

Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (п. 45).